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58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时分析称,个人住房贷款利率虽然采用了新的定价机制,但实际上,该政策本身对于购房者的影响相对有限。不过,受政策执行力度即LPR加基点幅度以及各城市的楼市调控政策等多方面因素影响,短期来看,仍会对房地产市场带来一定的影响,如购房者对未来市场预期的变化等。

在川财证券研究所所长陈雳看来,虽然9月份以来,央行货币政策趋于宽松,但从现阶段来看,货币政策宽松主要是为了支持实体经济领域,预计今年四季度对房地产行业的刺激仍然相对有限。

再从贷款成本上看,对于贷款方式选择等额本息、贷款年限为25年的100万元首套房贷金额来看,新规实施前,购房者每月的还款金额约6075元,新规实施后,每月还款金额约6081元,也就是说,每月仅增加购房成本6元。即使是对于二套房来说,按照上述方法计算,每月多增加的还贷金额也仅仅是约12元。

据中原地产研究中心不完全统计,2019年以来,监管层累计发布的政策或讲话中,超过25次涉及“注意防范房地产金融风险”。

“考虑到部分房企在第四季度的推盘速度可能会略为加快,但结合目前房地产市场调控政策仍然持续的大环境,预计今年四季度房地产销售市场出现过热现象的可能性较低。”陈雳表示。

来自国家统计局的数据显示,今年1月份至8月份,商品房销售面积为101849万平方米,同比下降0.6%,要注意的是,2019年以来商品房销售面积增速一直处于负增长态势;房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%;房屋新开工面积145133万平方米,增速回落0.6个百分点至8.9%。

房贷成本影响有限

“考虑到部分房企在第四季度的推盘速度可能会略为加快,但结合目前房地产市场调控政策仍然持续的大环境,预计今年四季度房地产销售市场出现过热现象的可能性较低。”陈雳表示。

以9月20日央行发布的LPR报价利率来看,1年期为4.2%,5年期为4.85%。如果仅从房地产角度来说,5年期LPR报价利率似乎更能反映按揭贷款利率。

严控房地产金融风险

根据最新规定,在定价基准转换后,全国范围内新发放的首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR;二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(1个基点为0.01%)。而此前,银行在发放个人住房贷款时,主要是参照贷款基准利率而进行上下浮动。

根据最新规定,在定价基准转换后,全国范围内新发放的首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR;二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(1个基点为0.01%)。而此前,银行在发放个人住房贷款时,主要是参照贷款基准利率而进行上下浮动。

结合目前与房地产市场相关的一些数据上看,今年销售市场和土地市场热度整体均有所回落。

“考虑到部分房企在第四季度的推盘速度可能会略为加快,但结合目前房地产市场调控政策仍然持续的大环境,预计今年四季度房地产销售市场出现过热现象的可能性较低。”陈雳表示。

诸葛找房副总裁苑承建在接受《证券日报》记者采访时坦言,在新的房贷利率定价机制下,利率调整无疑更加灵活,但从实际情况来看,此次调整对购房者实际购房成本即使有增加,也会非常有限。